Kessel, Heizgeräte & Warmwassersysteme

Gasbefeuerte Heizungsanlagen erfüllen im Gebäudebetrieb drei wesentliche Wärmefunktionen: Raumheizung, Bereitstellung von Warmwasser für Sanitärzwecke und ggf. Lieferung von Prozess- bzw. Betriebswärme. Die Raumheizung erfolgt üblicherweise über ein Warmwasser-Verteilungssystem (Rohrleitungen mit Heizflächen) oder seltener direkt mittels Warmluft. Über Heizkörper, Konvektoren, Lüftungsanlagen oder Flächenheizsysteme wird die erzeugte Wärme an die einzelnen Räume abgegeben, um ein behagliches Innenraumklima sicherzustellen. Ergänzend dazu liefern Gasheizsysteme Trinkwarmwasser für Waschbecken, Duschen, Küchen und sonstige sanitäre Einrichtungen. In einigen Gebäuden kommt zudem Warmwasser für betriebliche Zwecke zum Einsatz, zum Beispiel für Großküchen, Wäschereien oder einfache industrielle Prozesse. In diesen Fällen handelt es sich funktional oft um das gleiche Warmwassernetz wie für die Sanitärversorgung, jedoch mit ggf. höheren Temperaturen oder speziellen Betriebszeiten.

Wichtig ist die Unterscheidung zwischen dauerhaften Grundlasten und periodischen Spitzenlasten. Warmwasser für den Sanitärbereich stellt häufig eine ganzjährige Grundlast dar: Selbst im Sommer, wenn keine Raumheizung benötigt wird, muss kontinuierlich Warmwasser bereitgestellt werden (z.B. in Hotels oder Krankenhäusern). Demgegenüber unterliegt die Raumheizung starken saisonalen Schwankungen und zeitlichen Rhythmen: In der Heizperiode (ungefähr Oktober bis April) werden hohe Wärmemengen benötigt, während im Sommer die Heizkessel meist lediglich für die Warmwasserbereitung laufen. Auch innerhalb eines Tages oder einer Woche treten Heizlasten oft nur zeitweise auf (z.B. tagsüber während der Nutzung und mit abgesenktem Betrieb nachts oder am Wochenende). Das Facility Management muss diese Unterschiede verstehen, um den Betrieb effizient zu gestalten – etwa indem Warmwassersysteme auch im Sommer in Betrieb bleiben, während Heizkreise zeitweise abgeschaltet werden, oder indem bei erwarteten Bedarfsspitzen rechtzeitig Vorlauftemperaturen und Speicherladezustände erhöht werden.

Gas-Heizkessel und -Wassererwärmer können im Rahmen des Gebäude-Energiekonzepts unterschiedliche Funktionen einnehmen.

• Vollständige Wärmeversorgung durch Gas: In diesem Fall decken Gasheizkessel allein sowohl die Raumheizung als auch die Warmwasserbereitung ab. Das gesamte Wärmekonzept des Gebäudes basiert also auf Erdgas als Energieträger. Solche Anlagen sind oft in älteren oder kleineren Gebäuden zu finden, in denen keine alternativen Energiequellen installiert sind. Aus Facility-Management-Sicht bedeutet dies, dass die Gasfeuerungsanlage die primäre und ständig geforderte Wärmequelle ist – ihre Betriebsführung hat oberste Priorität, und Effizienz sowie Wartung dieser Anlage beeinflussen direkt die Energiekosten und Versorgungssicherheit des Gebäudes.

• Hybridlösungen (Gas in Kombination mit anderen Energiequellen): Hier ist die Gasheizung Teil eines Systems aus mehreren Wärmeerzeugern. Häufige Beispiele sind Gas-Brennwertkessel in Kombination mit einer Wärmepumpe, Solarkollektoren oder einer Fernwärmeanbindung. In solchen Konzepten übernimmt oft die alternative Energiequelle die Grundlast, während der Gaskessel bei Spitzenlast oder ungünstigen Betriebsbedingungen der Primärsysteme zugeschaltet wird. Ein typisches Szenario ist die bivalente Heizanlage: Bis zu einer bestimmten Außentemperatur arbeitet beispielsweise nur die Wärmepumpe, und wird diese Grenze unterschritten oder wird kurzfristig mehr Leistung benötigt, schaltet der Gasbrennwertkessel zu. Aus FM-Perspektive erfordert dies ein ausgeklügeltes Steuerungskonzept und eine klare Prioritätensteuerung. Die Betriebsführung muss sicherstellen, dass immer der effizienteste oder wirtschaftlichste Erzeuger bevorzugt läuft und dass der Gaskessel im Bedarfsfall sofort bereitsteht. Gleichzeitig kann die Wartungsplanung sich komplexer gestalten, da mehrere Anlagentypen betreut werden müssen.

• Gas als Spitzenlast- oder Reserveerzeuger: In manchen Gebäuden wird der Gaskessel hauptsächlich als Rückfalloption eingesetzt. Zum Beispiel kann ein Blockheizkraftwerk oder eine Holzpellet-Heizung im Normalbetrieb den Grundbedarf decken, während ein Gas-Heizkessel nur bei Lastspitzen oder beim Ausfall der Hauptanlage anspringt. Hier fungiert das Gasaggregat als Backup, das eine hohe Ausfallsicherheit gewährleistet. Das bedeutet für das Facility Management, dass dem Gaskessel trotz seltenerer Laufzeiten große Bedeutung zukommt. Er muss im Notfall voll funktionsfähig sein, was eine regelmäßige Inbetriebnahme zu Testzwecken, sorgfältige Wartung und Brennstoffbevorratung (bei Flüssiggas-Anlagen) bzw. eine kontinuierliche Gasversorgung voraussetzt. Betriebs- und Überwachungsstrategien sind darauf auszurichten, dass der Wechsel auf das Reserveaggregat reibungslos und sicher erfolgt, wenn es die Situation erfordert.

Jedes dieser Szenarien beeinflusst die Prioritäten in der Anlagensteuerung und -betreuung. Während bei einer monovalenten Gasheizung die vollumfängliche Verfügbarkeit und Optimierung dieser Anlage im Fokus steht, liegt bei Hybrid- oder Reservekonzepten ein Augenmerk darauf, dass der Gas-Wärmeerzeuger im richtigen Moment zuschaltet und ansonsten im Bereitschaftsbetrieb gehalten wird. Zudem ergeben sich Auswirkungen auf die Jahreslaufzeit des Kessels, die Bedarfsplanung für Brennstoff und die strategische Einbindung in ein übergeordnetes Energiemanagement des Gebäudes.

• Konventioneller Gasheizkessel (ohne Brennwerttechnik): Diese älteren oder einfacheren Kesseltypen nutzen den Energieinhalt des Erdgases nur bis zur Kondensationsgrenze des Wasserdampfs im Abgas. Sie erreichen Feuerungswirkungsgrade typischerweise um 85–90 % (bezogen auf den oberen Heizwert H_s), da ein Teil der Wärme ungenutzt mit den heißen Abgasen über den Schornstein entweicht. Konventionelle Kessel benötigen eine Abgasanlage (Schornstein) aus temperatur- und feuchtebeständigem Material, da die Abgase relativ hoch temperiert und nicht kondensierend sind. Meist handelt es sich um bodenstehende Kessel mit Gusseisen- oder Stahlkörper, die in Heizungsräumen oder Kellern aufgestellt werden. Sie haben einen größeren Wasserinhalt und oft eine längere Aufheizzeit. Aus FM-Sicht sind bei diesen Kesseln der Brennstoffverbrauch und die Abgasverluste besonders im Auge zu behalten; außerdem ist der Schornsteinfegerturnus (Emissionsmessung) einzuhalten, um die Verbrennungsqualität zu überwachen.

• Gas-Brennwertkessel: Brennwertgeräte sind moderne Hochleistungskessel, die die im Abgas enthaltene Kondensationswärme zusätzlich nutzbar machen. Sie kühlen die Abgase so weit ab, dass der Wasserdampf kondensiert und dabei zusätzliche Wärme frei wird. Dadurch können Wirkungsgrade von 95 % und mehr (bezogen auf H_s, entsprechend > 105 % bezogen auf H_i) erreicht werden. Konstruktiv benötigen Brennwertkessel korrosionsbeständige Wärmetauscher (meist aus Edelstahl oder Aluminiumlegierungen) und eine Kondensat-Ableitung, um das entstehende saure Kondenswasser sicher abzuführen. Die Abgase sind deutlich kühler, so dass Kunststoff-Abgasrohre oder konzentrische Luft-Abgassysteme direkt durch die Wand oder über Dach geführt werden können. Brennwertkessel gibt es sowohl als bodenstehende Einheiten für höhere Leistungen (z.B. in größeren Heizzentralen) als auch sehr verbreitet in kompakter wandhängender Ausführung für Wohnungen und Einfamilienhäuser. Wandgeräte (umgangssprachlich Gasthermen) zeichnen sich durch geringe Abmessungen und ein geringes Gewicht aus, wodurch sie in kleinen Technikräumen oder an der Küchen-/Badwand montiert werden können. Sie enthalten oft bereits Umwälzpumpe und Regelung im Gehäuse und können sowohl Heizwasser als auch Warmwasser (bei Kombithermen im Durchlaufprinzip) bereiten. Aus Sicht des Facility Managements sind Brennwertkessel hinsichtlich Energieeffizienz vorteilhaft, erfordern jedoch Aufmerksamkeit bezüglich Kondensatentsorgung (z.B. Funktion der Kondensatpumpe, regelmäßige Neutralisation des Kondensats je nach Vorschrift) und der richtigen Einstellung der Regelkurve, um niedrige Rücklauftemperaturen für maximale Effizienz zu gewährleisten. Ebenfalls ist sicherzustellen, dass die Abgasführung und Verbrennungsluftversorgung gemäß den Herstellervorgaben installiert und frei von Blockaden ist.

• Bodenstehende Kesselgeräte: Diese sind größere, robuste Geräte, die auf dem Boden installiert werden – typischerweise in einem Heizraum oder Keller. Bodenstehende Kessel werden häufig für höhere Leistungsbereiche oder traditionellere Bauarten genutzt (z.B. Gusseisen-Sektionskessel). Sie benötigen eine entsprechende Stellfläche und ausreichend Freiraum für Bedienung und Wartung. Das FM sollte darauf achten, dass um solche Kessel die vorgeschriebenen Wartungsabstände eingehalten sind, dass die Verbrennungsluftversorgung des Aufstellraums ausreichend ist und dass der Boden die Last tragen kann. Bodenstehende Kessel haben häufig separate Aufbauten wie externe Umwälzpumpen oder groß dimensionierte Sicherheitseinrichtungen (Ausdehnungsgefäß, Sicherheitssventile), die ebenfalls im Aufstellraum Platz finden müssen.

• Wandhängende Gasheizgeräte: Diese kompakten Geräte werden an Wänden montiert und kommen oft in dezentralen Anlagen (Wohnungen, kleine Gewerbe) zum Einsatz. Wandthermen decken meist kleinere bis mittlere Heizlasten ab, können aber in Kaskade geschaltet auch größere Gebäude versorgen. Oft arbeiten sie als Kombithermen, die neben der Heizung auch die Warmwasserbereitung im Durchlaufprinzip übernehmen. Ihr Vorteil liegt in der platzsparenden Installation und der voll integrierten Technik (Pumpe, Ausdehnungsgefäß, Regelung im Gerät). Aus FM-Sicht ist zu beachten, dass in Gebäuden mit vielen wandhängenden Geräten (z.B. Gasetagenheizungen in jedem Wohnungsbad) eine Vielzahl von dezentralen Wartungspunkten entsteht, die ggf. koordiniert werden müssen. In zentralen Anlagen mit Wandthermen-Kaskaden muss sichergestellt sein, dass alle Geräte gleichmäßig genutzt und gewartet werden. Außerdem erfordern wandhängende Geräte – falls sie raumluftabhängig betrieben werden – ebenfalls einen ausreichenden Luftverbund bzw. Zuluft, oder sie müssen, falls raumluftunabhängig, mit den passenden Außenluft-/Abgasleitungen ausgestattet sein.

Die vom Gas-Heizkessel erwärmte Heizungswassers fließt zu verschiedenen Heizgeräten und Wärmeabgabeeinheiten, die die Wärme an die Räume weitergeben. Diese sogenannten Terminal Units bestimmen entscheidend, wie die Nutzer die Wärme erleben und wie die Heizzentrale auf den Wärmebedarf reagiert.

• Heizkörper (Radiatoren): Klassische Heizkörper sind in den meisten Gebäuden zu finden. Sie strahlen Wärme teils direkt ab und geben überwiegend konvektiv (durch Luftumwälzung) an den Raum ab. Heizkörper lassen sich pro Raum über Thermostatventile regeln, sodass Nutzer die Temperatur individuell einstellen können. Aus FM-Sicht sind funktionsfähige Ventile, das regelmäßige Entlüften der Heizkörper (zum Entfernen von Luftpolstern) und die Sicherstellung, dass die Körper nicht durch Verkleidungen oder Möbel verdeckt sind, wichtig für eine gleichmäßige Wärmeverteilung.

• Konvektoren: Dies sind spezielle Heizgeräte mit vergrößerter Austauschfläche (Lamellen, Rippen), die vor allem auf Konvektion setzen. Sie werden oft in bodennahen Kanälen (z.B. vor großen Glasflächen) oder als Unterflurkonvektoren installiert. Konvektoren erwärmen primär die Luft, welche dann im Raum zirkuliert. Sie reagieren meist schneller als massive Radiatoren, müssen aber sauber gehalten werden (Staub zwischen Lamellen kann die Leistung mindern). Für FM bedeutet dies: Reinigung in festgelegten Intervallen und Prüfung der freien Luftzufuhr.

• Gebläsekonvektoren (Fan-Coils): Diese Geräte besitzen einen Wärmetauscher und einen eingebauten Ventilator. Wird warmes Heizungswasser durch den Tauscher geleitet, bläst der Ventilator aktiv Luft daran vorbei und erwärmt so rasch den Raum. Fan-Coils kommen häufig in Büros, Hotels oder Gebäuden mit kombiniertem Heiz-/Kühlbedarf zum Einsatz. Sie bieten eine hohe Regelbarkeit und schnelle Aufheizung, sind aber auf Strom angewiesen (für den Lüfter) und verursachen Geräusche. Aus FM-Sicht sind hier die Wartung der Ventilatoren und Filter sowie eine saubere Einstellung der Regelventile entscheidend, damit es nicht zu Zuglufterscheinungen oder unnötigem Energieverbrauch kommt.

• Warmluftheizer (Lufterhitzer/Unit-Heater): In großen Hallen, Werkstätten oder Lagern werden häufig Decken- oder Wandgeräte eingesetzt, die mit warmem Wasser oder direkt mit Gas befeuert Luft erwärmen und in den Raum blasen. Ein Lufterhitzer besteht typischerweise aus einem wassergeführten Wärmetauscher und einem starken Gebläse. Er wälzt große Luftmengen um und kann so auch hohe und weite Räume beheizen. Für das Facility Management liegt der Fokus darauf, dass diese Geräte frei von Staub und Hindernissen sind, die Ventilatoren einwandfrei funktionieren und die Luftleitlamellen korrekt eingestellt sind, damit die Wärme sich gleichmäßig verteilt. Bei direkt gasbefeuerten Warmlufterzeugern (mit eigenen Gasbrennern) kommen zusätzlich die Kontrolle der Abgasführung und der Brennerwartung hinzu.

• Flächenheizungen (z.B. Fußbodenheizung): Hier verlaufen Heizrohre flächig im Boden (oder in Wänden/Decken) und erwärmen über große Flächen den Raum mit hohem Strahlungsanteil. Fußbodenheizungen arbeiten mit relativ niedrigen Vorlauftemperaturen und sorgen für eine sehr gleichmäßige, behagliche Wärmeverteilung. Allerdings reagieren sie träger auf Regeländerungen (hohe thermische Masse). Aus FM-Sicht müssen insbesondere die Regelkreise (Mischer, Ventile) überwacht und hydraulisch abgeglichen sein, damit keine Über- oder Unterversorgung einzelner Bereiche erfolgt. Zudem ist auf die Einhaltung von Vorlauftemperaturbegrenzungen zu achten, um Schäden am Bodenaufbau zu vermeiden.

In der Praxis sind häufig Kombinationen dieser Wärmeabgabesysteme zu finden (z.B. Radiatoren in Büros plus Fußbodenheizung in bestimmten Bereichen). Das Facility Management sollte die Funktionsweise der jeweiligen Systeme verstehen, da diese den Wärmekomfort der Nutzer direkt beeinflussen. Wartungsschwerpunkte wie Entlüftung, Ventilprüfung und Reinigung unterscheiden sich je nach Heizfläche und sind entsprechend in Inspektionsplänen zu berücksichtigen.

• Direkt beheizter Gas-Wassererwärmer: Hierbei handelt es sich um ein eigenständiges Gerät, das mit einem eigenen Gasbrenner Warmwasser bereitet. Ein Beispiel ist der gasbefeuerte Speicherwasserheizer (direkt befeuerter Speicher), bei dem sich unter einem isolierten Warmwasserspeicher ein Gasbrenner befindet, der das Speicherwasser direkt erhitzt. Ebenso zählen Gas-Durchlaufwasserheizer (sogenannte Gasthermen zur dezentralen Brauchwasserbereitung) zu dieser Kategorie – hier zündet der Brenner automatisch bei Warmwasserabruf und erwärmt das Wasser im Durchfluss ohne separaten Speicher. Solche direkt beheizten Geräte findet man oft dezentral, zum Beispiel in einzelnen Wohnungen oder in Gewerbeeinheiten, wo kurzfristig viel Warmwasser benötigt wird (etwa in einer Gastronomie-Küche). Aus FM-Sicht ist bei diesen Geräten vor allem die einwandfreie Funktion des Brenners und der Sicherheitsarmaturen (z.B. Abgassensoren, Zündsicherung) sowie die Einstellung der Solltemperatur wichtig. Bei Speichertypen kommt hinzu, dass der Behälter auf Korrosion überprüft und die Opferanode (falls vorhanden) gewartet wird, um die Speicherintegrität zu gewährleisten. Eine gute Wärmedämmung des Speichers ist ebenfalls zu überprüfen, um Verluste gering zu halten.

• Zentraler Warmwasserspeicher mit Kesselversorgung: In vielen größeren Anlagen wird das Trinkwarmwasser nicht direkt im Gasgerät erzeugt, sondern über einen oder mehrere Warmwasserspeicher, die vom Heizkessel – also dem zentralen Gasheizsystem – beheizt werden. Hierzu zirkuliert Heizungswasser vom Kessel durch einen Wärmetauscher (Spirale) im Warmwasserspeicher und überträgt seine Wärme. Der Speicher fungiert als Puffer, der auch größere entnommene Warmwassermengen kurzfristig bereitstellen kann, ohne dass sofort der Brenner anspringen muss. Dieses Konzept wird oft in Wohnanlagen, Hotels oder Sportstätten genutzt, wo zu Stoßzeiten (z.B. morgens mehrere Duschen gleichzeitig) ein hoher kurzzeitiger Bedarf gedeckt werden muss. Das Facility Management achtet bei solchen Systemen insbesondere auf eine ausreichende Speicherkapazität und auf die Einhaltung der hygienischen Vorgaben (z.B. Temperaturhaltung über 60 °C zur Legionellenprävention, falls erforderlich). Auch hier sind Wärmedämmung und Temperaturfühler/Regler relevant, um den Speicher effizient zu betreiben. Die Ladepumpe, die bei Bedarf Heizwasser durch den Speicher-Wärmetauscher fördert, muss funktionsfähig und richtig eingestellt sein, damit der Speicher schnell auf Solltemperatur kommt und gehalten wird.

• Durchfluss- und Frischwasserstationen (sofortige Wassererwärmung): Bei diesem Konzept wird Warmwasser „on demand“ bereitet, also genau im Moment des Zapfens. Ein typisches Beispiel ist eine Frischwasserstation in modernen Heizungsanlagen: Hier sorgt ein Plattenwärmetauscher dafür, dass Heizungswasser-Wärme auf kaltes Trinkwasser übertragen wird, sobald ein Warmwasserhahn geöffnet wird. Im Prinzip ist das ein Durchlauferhitzer, der jedoch von der Heizkesselwärme gespeist wird. Ebenso kann ein gasbetriebenes Kombitherme-Gerät im Durchlaufprinzip arbeiten. Vorteile sind die sehr geringe Speichermenge (teils nur ein kleiner Puffer oder gar keiner), womit Speicherverluste minimiert und hygienische Risiken (Stagnation des Wassers) reduziert werden. Allerdings muss die Leistung des Gasbrenners bzw. des Wärmetauschers hoch genug dimensioniert sein, um auch bei gleichzeitigen Entnahmen (z.B. mehrere Duschen) ausreichend Warmwasser mit stabiler Temperatur bereitstellen zu können. Aus FM-Sicht bedeutet dies: Die Durchflusskapazitäten und Brennerleistung müssen dem Bedarfsprofil entsprechen; außerdem sind schnelle Regelventile und Temperaturfühler notwendig, um Temperaturschwankungen zu vermeiden. Die Überwachung solcher Stationen umfasst die Kontrolle der Plattenwärmetauscher auf Verkalkung (Wärmeübergang) sowie die Funktionsfähigkeit der Durchflusssensoren und Regelventile, da diese Systeme meist komplexer geregelt sind.

Speichersysteme erfordern eine Ladehaltung und ggf. Nachheizung in Intervallen, Durchflusssysteme belasten den Kessel in kurzen, hohen Leistungsanforderungen. Das Facility Management muss daher die jeweiligen Stärken und Schwächen kennen – zum Beispiel können Durchflusssysteme energieeffizienter sein, aber nur funktionieren, wenn die Technik einwandfrei reagiert; während Speichersysteme Reserve bieten, aber Verluste mit sich bringen.

Der Übergang von der externen Gasversorgung des Energieversorgers zur hausinternen Gasinstallation befindet sich im Bereich des Gasanschlusses im Gebäude. Dort ist in der Regel eine Hauptabsperreinrichtung (HAE) sowie der Gaszähler installiert. Diese Schnittstelle markiert den Beginn der Verantwortung des Gebäudeeigentümers bzw. Betreibers: Bis zum Gaszähler (bzw. der HAE) liegt die Zuständigkeit beim Versorger, ab dort handelt es sich um die Gebäude-Gasanlage. Typischerweise befindet sich der Gaszähler in einem Hausanschlussraum, Keller oder Schacht nahe der Gebäudeaußenwand, wo die Gasleitung ins Gebäude eintritt. An dieser Stelle wird der Gasdruck vom Straßennetzdruck (z.B. Mitteldruck) auf den für die Inneninstallation üblichen Niederdruck (meist 20–23 mbar) geregelt, sofern das Gas nicht bereits mit Niederdruck angeliefert wird.

Vom Gaszähler aus führt eine Hauptgasleitung zu den Verbrauchern im Gebäude. Für eine zentrale Heizungsanlage wird meist ein eigener Strang vom Zähler in den Heizraum gelegt. Bei großen Liegenschaften mit mehreren Gasverbrauchern (z.B. Kantinen, Labore, BHKW) können Verteiler (Gasverteilerschienen) nach dem Zähler vorhanden sein, an denen die einzelnen Bereiche angeschlossen sind. Das Facility Management sollte sich der Lage und Bedeutung dieser Schnittstelle bewusst sein: Hier kann der Gaszufluss zum gesamten Gebäude unterbrochen werden (z.B. im Notfall), und hier wird auch der Gasverbrauch für die Heizungsanlage gemessen und abgerechnet. Eine klare Kennzeichnung des Hauptabsperrventils sowie ungehinderter Zugang sind deshalb unabdingbar. Zudem bietet die Zählerstelle oft Möglichkeiten zum Ablesen und Monitoring des Gasverbrauchs, was für Energiemanagementzwecke genutzt werden kann.

Die Gasinnenleitungen verlaufen vom Gaszähler bzw. Hauptanschluss in entsprechenden Rohren (häufig Stahlrohr, in neueren kleineren Anlagen auch Kupferrohr mit Pressverbindern) bis in den Heizungsraum und zu den dortigen Gasverbrauchern (Kessel, Boiler). Im Heizungsraum selbst gibt es meist eine Gas-Hauptabsperrarmatur für die gesamte Feuerungsanlage sowie separate Absperrhähne vor jedem einzelnen Gasgerät. Diese Anordnung ermöglicht es, im Wartungs- oder Störfall einzelne Kessel oder Boiler vom Gasnetz zu trennen, ohne die gesamte Gebäudeversorgung unterbrechen zu müssen. Die interne Gasleitung sollte nach gültigen technischen Regeln (z.B. DVGW-TRGI) eindeutig gekennzeichnet sein – üblich ist ein gelber Anstrich oder gelbe Markierungsbänder und die Aufschrift „Gas“ in regelmäßigen Abständen. Ferner achten Betreiber darauf, dass Gasleitungen vor mechanischer Beschädigung geschützt verlegt sind (etwa nicht ungeschützt in Bereichen mit Staplerverkehr) und dass insbesondere im Heizraum keine Gegenstände die Leitungen belasten oder die Bedienung der Ventile behindern. Aus FM-Sicht ist wichtig, dass die Gasleitungsführung bekannt ist und leicht inspiziert werden kann. Alle relevanten Absperrventile sollten beschriftet sein (z.B. „Gasabsperrung Kessel 1“) und frei zugänglich bleiben. Regelmäßige Dichtheitsprüfungen der Gasinnenleitungen (z.B. alle 12 Jahre eine Hauptprüfung laut TRGI für Wohngebäude) fallen ebenfalls in den Verantwortungsbereich des Betreibers; Leckagen an Rohrverbindungen oder Armaturen können so frühzeitig erkannt und behoben werden. Die interne Verrohrung endet an den Anschlussstutzen der einzelnen Gasgeräte, wo dann die gerätespezifische Gaszuführung (der „Gasstrang“ des Geräts) übernimmt.

Jedes gasbefeuerte Heizgerät (ob Kessel oder direkter Wasserheizer) ist mit einer eigenen Gasregelstrecke (Gaszug) ausgestattet, die für sicheren Betrieb des Brenners sorgt.

• Absperreinrichtung am Geräteeingang: Hier kann der Gaszulauf zum einzelnen Brenner manuell geschlossen werden (Wartungshahn).

• Gasfilter: Ein feinmaschiger Filter entfernt etwaige Verunreinigungen oder Partikel aus dem Gasstrom, um Ventile und Brennerdüsen zu schützen.

• Gasdruckregler: Dieses Bauteil reduziert den ankommenden Gasdruck (z.B. 20 mbar Hausdruck) auf den für den Brenner optimalen Betriebsdruck und gleicht Druckschwankungen aus. Insbesondere bei größeren Anlagen mit mehreren Stufen kann ein stabiler Gasdruck für die Verbrennung wichtig sein.

• Sicherheitsabsperrventile (Magnetventile): In der Regel sind zwei in Reihe geschaltete Gasventile vorhanden, die elektrisch angesteuert werden. Sie öffnen zum Start des Brenners und schließen automatisch, sobald der Brenner abschaltet oder eine Störung auftritt. Diese doppelten Sicherheitsventile verhindern unkontrolliertes Austreten von Gas im Fehlerfall.

• Überdruck-Sicherheitsventil (falls vorgesehen): In größeren Gasversorgungen oder bei Flüssiggas kann ein Überdruckventil installiert sein, das bei einem unzulässig hohen Druck selbsttätig öffnet und Gas ablässt, um das System zu schützen.

• Flammenüberwachung (Ionisationsfühler oder Flammenwächter): Gehört zwar nicht zur mechanischen Gasstrecke, ist aber sicherheitstechnisch Teil des Brennersystems. Sie detektiert, ob eine Flamme brennt, und veranlasst die Sicherheitsventile zu schließen, wenn die Flamme erlischt (um Gasströmung zu stoppen).

Aus FM-Sicht ist wichtig, dass die Gasleitungsführung bekannt ist und leicht inspiziert werden kann. Alle relevanten Absperrventile sollten beschriftet sein (z.B. „Gasabsperrung Kessel 1“) und frei zugänglich bleiben. Regelmäßige Dichtheitsprüfungen der Gasinnenleitungen (z.B. alle 12 Jahre eine Hauptprüfung laut TRGI für Wohngebäude) fallen ebenfalls in den Verantwortungsbereich des Betreibers; Leckagen an Rohrverbindungen oder Armaturen können so frühzeitig erkannt und behoben werden. Die interne Verrohrung endet an den Anschlussstutzen der einzelnen Gasgeräte, wo dann die gerätespezifische Gaszuführung (der „Gasstrang“ des Geräts) übernimmt.

Jedes gasbefeuerte Heizgerät (ob Kessel oder direkter Wasserheizer) ist mit einer eigenen Gasregelstrecke (Gaszug) ausgestattet, die für sicheren Betrieb des Brenners sorgt.

• Absperreinrichtung am Geräteeingang: Hier kann der Gaszulauf zum einzelnen Brenner manuell geschlossen werden (Wartungshahn).

• Gasfilter: Ein feinmaschiger Filter entfernt etwaige Verunreinigungen oder Partikel aus dem Gasstrom, um Ventile und Brennerdüsen zu schützen.

• Gasdruckregler: Dieses Bauteil reduziert den ankommenden Gasdruck (z.B. 20 mbar Hausdruck) auf den für den Brenner optimalen Betriebsdruck und gleicht Druckschwankungen aus. Insbesondere bei größeren Anlagen mit mehreren Stufen kann ein stabiler Gasdruck für die Verbrennung wichtig sein.

• Sicherheitsabsperrventile (Magnetventile): In der Regel sind zwei in Reihe geschaltete Gasventile vorhanden, die elektrisch angesteuert werden. Sie öffnen zum Start des Brenners und schließen automatisch, sobald der Brenner abschaltet oder eine Störung auftritt. Diese doppelten Sicherheitsventile verhindern unkontrolliertes Austreten von Gas im Fehlerfall.

• Überdruck-Sicherheitsventil (falls vorgesehen): In größeren Gasversorgungen oder bei Flüssiggas kann ein Überdruckventil installiert sein, das bei einem unzulässig hohen Druck selbsttätig öffnet und Gas ablässt, um das System zu schützen.

• Flammenüberwachung (Ionisationsfühler oder Flammenwächter): Gehört zwar nicht zur mechanischen Gasstrecke, ist aber sicherheitstechnisch Teil des Brennersystems. Sie detektiert, ob eine Flamme brennt, und veranlasst die Sicherheitsventile zu schließen, wenn die Flamme erlischt (um Gasströmung zu stoppen).

Das Facility Management muss die grundsätzliche Bedeutung dieser Komponenten kennen. Zwar werden Wartung und Einstellung der Gasregelstrecke von geschulten Fachkräften (Heizungsbauer, Brennerspezialisten) vorgenommen, jedoch sollte der Betreiber wissen, dass z.B. ein verschmutzter Gasfilter zu Brennerstörungen führen kann oder dass ein Gasdruckregler regelmäßig auf korrekte Einstellung geprüft werden muss. Auch die Prüfung der Sicherheitsventile (Dichtheit in geschlossenem Zustand, schnelle Schließzeiten beim Abschalten) gehört zu den wiederkehrenden Aufgaben im Rahmen der Wartung. Aus Betriebs-Perspektive ist zudem relevant, dass vor jedem Eingriff in die Anlage (z.B. Wartung, Stilllegung) die jeweilige Absperreinrichtung geschlossen und gegen irrtümliches Öffnen gesichert wird. Eine Übersicht oder Dokumentation, welche Komponenten in der Gasstrecke verbaut sind, erleichtert im Störfall die Fehlersuche und die Kommunikation mit dem Wartungsdienst.

Ein gasbefeuerter Kessel benötigt zum sicheren Betrieb nicht nur Gas, sondern auch ausreichend Verbrennungsluft sowie ein funktionierendes Abgassystem, um die entstehenden Rauchgase ins Freie abzuleiten. Verbrennungsluft kann je nach Kesseltyp aus dem Aufstellraum entnommen werden (raumluftabhängige Anlage) oder über ein Rohr von außen zugeführt werden (raumluftunabhängige Anlage). Insbesondere ältere Heizkessel und Gasthermen saugen die Luft aus dem Heizungsraum an; daher müssen entsprechende Zuluftöffnungen in den Raum gemäß Bauvorschrift permanent offen sein. Moderne Brennwertthermen hingegen arbeiten oft raumluftunabhängig, indem sie ihre Verbrennungsluft über ein konzentrisches Rohrsystem ansaugen, das im selben Schacht wie das Abgasrohr verläuft. In jedem Fall gilt: Ohne genügend Sauerstoffzufuhr kommt es zu unvollständiger Verbrennung und damit zu erhöhter Kohlenmonoxid-Bildung sowie verrußter Flamme – beides sind erhebliche Gefahren.

Das Abgassystem (sei es ein gemauerter Schornstein, ein Edelstahlrohr oder ein Kunststoff-Abgaszug) hat die Aufgabe, die Verbrennungsprodukte sicher nach außen abzuleiten. Es arbeitet mit thermischem Auftrieb (bei konventionellen Kaminen) oder mit Unterdruck durch Gebläse (bei Gebläsebrennern oder Brennwertgeräten mit Ventilator). Wichtig aus FM-Sicht ist, dass die Abgaswege dicht und frei von Blockaden sind. Ablagerungen, Vogelnester im Schornstein oder defekte Abgasventilatoren können zu Abgasrückstau führen. Viele Gasthermen besitzen Abgasüberwachungseinrichtungen (z.B. Temperatursensoren oder Druckwächter), die den Kessel abschalten, falls Abgase nicht ordnungsgemäß abziehen. Eine Auslösung solcher Sicherheitsabschaltungen sollte vom FM-Personal ernst genommen und umgehend fachkundig geprüft werden.

Zusammengefasst ist die Wechselwirkung von Gasversorgung, Verbrennungsluft und Abgasabführung essentiell für einen sicheren Betrieb. Kommt eines dieser Elemente aus dem Gleichgewicht – etwa zu wenig Luft oder gestörter Abzug – kann dies sofortige Auswirkungen auf die Verbrennung und Sicherheit haben. Daher müssen die vorgesehenen Lüftungsöffnungen im Heizraum stets offen gehalten werden (keine Lagerung von Gegenständen davor, kein Verstellen oder Verkleinern), und Abgasleitungen sollten im Rahmen der Wartung (und durch den Bezirksschornsteinfeger periodisch) überprüft werden.

• Gasleckagen: Ein Leck in einer Gasleitung, an einer Verschraubung oder einem Ventil kann dazu führen, dass Erdgas in den Raum austritt. Erdgas ist zwar leichter als Luft und verflüchtigt sich, kann aber in geschlossenen Räumen explosive Gemische bilden. Bereits eine relativ geringe Gasmenge kann im Zündfall (durch einen Funken oder eine offene Flamme) zu einer Verpuffung oder Explosion führen. Zudem verdrängt austretendes Gas den Sauerstoff, was in extremen Fällen zu Erstickungsgefahr führen kann. Dank Odorierung (Geruchsstoffe im Gas) lassen sich Leckagen meist durch intensiven Gasgeruch erkennen. Dennoch bleibt das Risiko bestehen, besonders in unbeaufsichtigten Technikbereichen oder wenn geringfügige Undichtigkeiten über längere Zeit unbemerkt bleiben.

• Unvollständige Verbrennung und Kohlenmonoxid: Wenn ein Gasbrenner nicht genügend Luft erhält oder falsch eingestellt ist, verbrennt das Gas unvollständig. Dabei entsteht verstärkt Kohlenmonoxid (CO), ein farb- und geruchloses, hochgiftiges Gas. CO kann bei austretendem Abgas (z.B. infolge eines verstopften Schornsteins oder defekter Abgasführung) in den Aufstellraum oder Wohnbereiche gelangen und binnen kurzer Zeit zu Vergiftungen führen. Symptome einer CO-Vergiftung sind u.a. Kopfschmerzen, Schwindel, Übelkeit und in höherer Konzentration Bewusstlosigkeit oder Tod. Typischerweise können defekte Gasthermen oder verschlossene Abluftwege (etwa durch Vögel, Ruß oder bauliche Mängel) ein solches Szenario verursachen. Dieses Risiko macht deutlich, warum eine gute Verbrennungsluftversorgung und Abgasführung unabdingbar sind.

• Übertemperatur und Überdruck (Wasserseitig): In der Heizungsanlage selbst besteht die Gefahr von Überhitzung des Heizwassers oder zu hohem Druck. Wenn etwa die Regelung versagt und der Brenner nicht rechtzeitig abschaltet, kann das Heizwasser über die zulässigen Temperaturen erhitzt werden. Ab ca. 100 °C (bei 1 bar Druck) beginnen Sicherheitsventile zu öffnen, um Dampf abzulassen; ein unkontrolliertes Steigen über diese Grenze kann im Extremfall zum Kesselüberdruck und Bersten von Leitungen oder Kesselteilen führen. Normalerweise schützen jedoch mehrfach vorhandene Sicherheitseinrichtungen (Temperaturbegrenzer, Druckwächter, Sicherheitsventile) vor diesem Szenario. Dennoch kann ein zu hoher Druck im System – etwa durch ein defektes Ausdehnungsgefäß – zu häufigem Auslösen des Sicherheitsventils führen, wobei heißes Wasser aus dem Ventil austritt. Dies stellt eine Verbrühungsgefahr für Personen und eine mögliche Beschädigung für umliegende Bauteile dar.

• Wasseraustritt und Folgeschäden: Heizungs- und Warmwasseranlagen führen große Mengen an Warmwasser durch das Gebäude. Ein Leck oder Rohrbruch kann entsprechend umfangreiche Wasserschäden verursachen. Heißes Wasser, das unkontrolliert austritt, kann neben der offensichtlichen Gefährdung (Verbrühung) auch die Bausubstanz schädigen (Durchnässen von Decken, Wänden), Inventar zerstören oder elektrische Anlagen kurzschließen. Selbst kleine Undichtigkeiten führen über längere Zeit zu Korrosionsschäden und Feuchtigkeitsproblemen. Aus Sicherheits- und Risikosicht ist daher nicht nur die Gas-, sondern auch die Wasserführung einer Heizungsanlage im Blick zu behalten.

Die Sicherheit und Betriebszuverlässigkeit einer Gas-Heizanlage hängt auch stark von den äußeren Umständen in ihrem Aufstellraum ab.

• Lüftung und Luftqualität: Wie bereits erwähnt, ist eine ausreichende Verbrennungsluftzufuhr lebenswichtig. Heizräume müssen – sofern sie Feuerstätten mit raumluftabhängiger Betriebsweise enthalten – festinstallierte Zuluftöffnungen ins Freie haben. Die Muster-Feuerungsverordnung fordert z.B. für kleinere Anlagen (≤ 50 kW) mindestens 150 cm² freie Zuluftfläche (oder zwei mal 75 cm²), die nicht verschließbar sein darf. Bei größeren Kesseln sind entsprechend größere Querschnitte erforderlich. Für das FM heißt das: Regelmäßig prüfen, ob diese Lüftungsöffnungen frei von Staub, Spinnweben oder gelagerten Gegenständen sind. Auch die generelle Raumlüftung (ggf. durch Fenster oder Lüftungsschächte) muss ausreichend Frischluft zulassen, damit weder die Verbrennungsluft entzogen wird noch ein Abgasrückstau bei Unterdruck entstehen kann.

• Freihalten von Zugängen und Mindestabständen: Rund um Kessel und Boiler sollten die in den technischen Regeln vorgesehenen Abstandsflächen eingehalten werden (typischerweise mindestens 60–100 cm vor wartungsrelevanten Türen/Öffnungen). Diese Freiräume sind notwendig, damit Wartungspersonal sicher und ergonomisch arbeiten kann und im Notfall rasch zum Gerät gelangt. Außerdem dürfen Not-Aus-Schalter und Absperrarmaturen nicht verbaut oder zugestellt sein.

• Ordnung und keine Fremdnutzung: Heizungsräume sind keine Lagerstätten. Insbesondere dürfen keine brennbaren Materialien (Pappe, Kraftstoffe, Farben etc.) dort aufbewahrt werden, da sie im Falle einer ungewöhnlichen Hitzeentwicklung oder bei Funkenbildung einen Brand auslösen bzw. beschleunigen könnten. Auch das Abstellen von Gegenständen auf oder unmittelbar neben den Kesseln ist zu vermeiden, um Wärmestau oder Beschädigungen zu verhindern. Eine gute Beleuchtung und ein aufgeräumter Raum erleichtern zudem Inspektionen und das rasche Erkennen von Unregelmäßigkeiten (wie Tropfwasser, Rost, Rußspuren).

• Raumklima und Umgebungsbedingungen: Extreme Kälte im Heizraum (unter 0 °C) kann dazu führen, dass Wasser in Rohrleitungen gefriert (besonders in stillstehenden Pumpen oder Ausdehnungsgefäßen). Zwar sind Heizräume meist innerhalb der thermischen Hülle des Gebäudes, doch muss gegebenenfalls durch ein Frostschutz-Heizkörperchen sichergestellt werden, dass auch bei Anlagenabschaltung der Raum frostfrei bleibt. Umgekehrt darf es nicht übermäßig warm und feucht werden: Ausreichende Entlüftung vermeidet Korrosion an Kessel und Leitungen. Die Umgebung sollte auch frei von starkem Staubanfall oder chemischen Dämpfen sein (z.B. keine Chlorlagerung im gleichen Raum wie der Kessel), da solche Stoffe die Verbrennung beeinträchtigen und Kesselmaterial korrodieren können.

Insgesamt sollte der Heizungsraum so gestaltet und betrieben werden, dass er jederzeit sicher begehbar ist und die Technik ungestört „atmen“ kann. Eine Vernachlässigung der Aufstellbedingungen – etwa zugestellte Lüftungsöffnungen oder brennbare Ablagerungen neben dem Brenner – kann latente Risiken drastisch erhöhen.

• Fehlbedienungen: Unerfahrenes oder unachtsames Personal kann durch falsche Eingaben an der Regelung oder Manipulation an mechanischen Einstellungen den sicheren Betrieb beeinflussen. Beispiele: Der Kesseltemperaturregler wird versehentlich zu hoch eingestellt und übergeht die empfohlene Maximaltemperatur, oder Pumpen werden manuell abgeschaltet, was den Wärmetransport stört. Auch die Außerbetriebnahme von Teilsystemen (z.B. Abschalten der Warmwasserschaltung im Sommer) ohne ausreichende Beschilderung kann zu Verwirrung und Fehlbedienung führen.

• Unbefugte Änderungen sicherheitsrelevanter Einstellungen: Manche Komponenten haben feste Sollwerte, die nicht durch Laien geändert werden dürfen – etwa Sicherheitsventile (Festdruckeinstellung), Gasdruckregler oder eingebaute Temperaturwächter. Wenn dennoch jemand versucht, solche Parameter zu verstellen (z.B. um vorübergehend „mehr Leistung“ zu erzwingen), kann dies die Schutzfunktion aushebeln. Ein klassisches Beispiel ist das „Manipulieren“ eines Kessel-Temperaturbegrenzers durch mechanisches Blockieren des Fühlers, damit der Kessel länger feuert – dies schafft eine akute Gefahr.

• Umgehen von Sicherheitseinrichtungen und Warnungen: Bei andauernden Fehlermeldungen oder Alarmen der Anlage können Betreiber in Versuchung geraten, diese zu ignorieren oder zu überbrücken. Das Überbrücken eines Druckwächters oder das Feststellen eines Gas-Magnetsicherheitsventils in geöffneter Position wäre ein grob fahrlässiges Verhalten, das jedoch in Einzelfällen aus Unwissenheit oder Zeitdruck vorkam. Ebenso riskant ist es, akustische Alarmgeber (z.B. Gaswarn-Detektoren oder Rauchmelder im Heizraum) stummzuschalten, weil sie vermeintlich stören. Solche Eingriffe beseitigen nicht die Ursache des Problems, sondern entfernen nur die Warnung – die Gefahr bleibt oder steigt sogar unbemerkt an.

• Ignorieren von Störungen: Die beste Technik hilft nichts, wenn Warnzeichen nicht beachtet werden. Wenn z.B. der Kessel mehrfach am Tag in Störung geht und man nur ständig den Entstörknopf drückt, ohne den Service zu informieren, kann dies zu Folgeschäden führen. Auch indirekte Hinweise wie ansteigender Wasserverbrauch (deutet auf ein Leck) oder der fortwährende Geruch von Abgas im Heizraum dürfen nicht ignoriert werden. Menschliche Nachlässigkeit – im Sinne von „Wird schon nichts passieren“ – ist oft ein Schrittmacher für größere Stör- und Unfälle.

Für das Facility Management bedeutet dies, eine Kultur der Umsicht und Befolgung von Regeln zu fördern. Alle Personen, die mit der Heizungsanlage zu tun haben (Haustechniker, Wärter, externe Dienstleister), sollten über die Wichtigkeit der Sicherheitseinrichtungen und die richtigen Bedienverfahren instruiert sein. Das Vorhandensein schriftlicher Betriebsanweisungen, klarer Notfallpläne und regelmäßiger Schulungen bzw. Unterweisungen trägt dazu bei, menschliches Fehlverhalten zu minimieren. Zudem sollte ein Klima geschaffen werden, in dem das Melden von Unregelmäßigkeiten (Geräusche, Gerüche, wiederkehrende Störungen) selbstverständlich ist und nicht als lästige Pflicht empfunden wird.

Um die genannten Risiken wirksam zu kontrollieren, setzt das Facility Management verschiedene vorbeugende und überwachende Maßnahmen ein.

• Regelmäßige Inspektion und Wartung: Die Einhaltung der vom Hersteller und den technischen Regeln vorgeschriebenen Wartungsintervalle ist essenziell. Mindestens einmal jährlich sollte ein Fachkundiger die Gasfeuerungsanlage warten (Reinigung des Brenners und Wärmetauschers, Einstellen des Gas-Luft-Verhältnisses, Prüfung der Sicherheitsfunktionen etc.). Auch sicherheitstechnische Überprüfungen, z.B. die Gaslecksuche oder die Funktionsprüfung von Sicherheitsventilen, werden dabei vorgenommen. Durch Wartung werden viele Gefahren proaktiv entschärft. Das FM sorgt dafür, dass Wartungsverträge bestehen und Termine eingehalten werden.

• Visuelle Kontrollrundgänge: Zuständiges Personal sollte den Heizraum in regelmäßigen Abständen (z.B. wöchentlich) begehen und auf augenfällige Auffälligkeiten achten. Dazu gehört: Riechen, ob Gasgeruch wahrnehmbar ist; schauen, ob irgendwo Wasser austropft oder Pfützen stehen; Kontrollblick auf die Manometer (Wasserdruck im Heizkreis, Gasdruck falls sichtbar) und Thermometer (Vorlauf-/Rücklauftemp., Speichertemp.); Überprüfung, ob die Flammenbilder im Schauglas sauber blau brennen und keine auffällige Rußbildung vorliegt; und sicherstellen, dass Lüftungswege frei sind und keine Fremdgegenstände die Anlage beeinträchtigen. Diese visuellen Kontrollen können frühzeitig Störungen anzeigen (z.B. sinkender Druck deutet auf Leck, gelbliche Flamme deutet auf Luftmangel).

• Monitoring der Betriebsparameter: In modernen Anlagen sind viele Werte elektronisch überwacht und können in der Gebäudeleittechnik angezeigt werden. Das FM sollte Grenzwerte definieren, bei denen Alarm geschlagen wird (z.B. Kesseltemperatur zu hoch, Wasserdruck zu niedrig, Abgastemperatur zu hoch, Gasfluss anormale Werte) und diese mittels Automatisierungstechnik überwachen. Eine Überwachung kann auch über einfache Mittel erfolgen: Zum Beispiel das monatliche Ablesen des Gas- und Wasserzählers, um plötzliche Sprünge zu erkennen, die auf Leckagen oder Ineffizienzen hindeuten.

• Belüftung und Abgas sicherstellen: FM-Mitarbeiter überprüfen periodisch, ob die Zuluft- und Abluftsysteme funktionsfähig sind. Das bedeutet: Sind die Zuluftgitter sauber und offen? Funktionieren eventuell vorhandene Lüftungsventilatoren (falls mechanische Lüftung im Heizraum)? Wurden vom Schornsteinfeger-Bericht irgendwelche Mängel am Abgassystem gemeldet und sind diese behoben? Gerade nach baulichen Veränderungen am Gebäude (z.B. Fassadendämmung) ist zu kontrollieren, dass Abgasführer und Luftöffnungen nicht versehentlich blockiert oder verschlossen wurden.

• Absperreinrichtungen kenntlich und erreichbar halten: Alle wichtigen Gashähne sollten gut zugänglich sein. Das FM stellt sicher, dass diese nicht überstrichen oder übertüncht werden (Markierungen sichtbar halten) und keine Möbel oder Lagerkisten den Zugang versperren. Es empfiehlt sich eine klare Beschilderung, z.B. „Gas-Hauptabsperrung“ am entsprechenden Ventil. In Notfallsituationen kann nur ein informierter und schneller Zugriff größere Schäden verhindern.

• Meldungs- und Alarmmanagement: Eine festgelegte Prozedur für den Fall von Störungen ist unverzichtbar. Wenn ein Heizkessel eine Störung zeigt, muss definiert sein, wer zu informieren ist (z.B. interner Techniker oder externer Notdienst) und welche Erstmaßnahmen ggf. vom Hauspersonal durchzuführen sind (z.B. Rücksetzung versuchen oder in sicheren Zustand bringen). Noch wichtiger: Bei Gasgeruch sind umgehend definierte Maßnahmen einzuleiten („Gasalarm“: Fenster auf, Gaszufuhr zu, Funken vermeiden, Gebäude räumen, Fachleute alarmieren). Das FM sollte solche Abläufe schriftlich fixieren und dem Personal bekannt machen. Dazu gehören auch Notrufnummern (Gasversorger-Stördienst, Heizungsfirma, Schornsteinfeger).

• Integration in Notfall- und Gefahrenabwehrplanung: Gasheizungsanlagen müssen Teil des allgemeinen Gefahrenmanagements des Gebäudes sein. Beispielsweise sollte der Gebäude-Evakuierungsplan berücksichtigen, dass bei Gasalarm ggf. ein anderer Fluchtweg genutzt wird als am Heizraum vorbei. Die Feuerwehr oder der interne Notdienst benötigt Informationen über die Lage des Gasabsperrventils und besondere Risiken (z.B. Flüssiggaslager). Regelmäßige Übungen oder zumindest eine Einweisung der verantwortlichen Personen stellen sicher, dass im Ernstfall (Gasleck, Brand im Heizraum etc.) rasch und richtig reagiert wird.

Durch diese einfachen, aber wirkungsvollen Maßnahmen kann das Facility Management die Betriebssicherheit gasführender Heizungsanlagen deutlich erhöhen. Es gilt das Prinzip: Vorsorge, Kontrolle und schnelle Reaktion. Wenn die Anlagen gut gewartet sind, die Umgebung stimmt, das Personal geschult und aufmerksam ist und für Störungen klar definierte Handlungsanweisungen vorliegen, lassen sich viele Risiken auf ein Minimum reduzieren und die Vorteile einer Gas-Heizanlage sicher nutzen.